از جنگ ۱۲ روزه تا بازسازی استراتژیها؛ چندین مدیر برجسته از حوزههای فینتک، برندها و مراکز خرید، سال ۱۴۰۴ را برای ما کالبدشکافی کردهاند. اگرچه این گزارش در زمان مقرر منتشر نشد، اما خواندن آن در آستانه سال جدید، برای هر تصمیمگیری اقتصادی، یک ضرورت است.
علی اسلامی
شرکت بهرهبرداری ثنانور جم
سال ۱۴۰۴ برای مرکز خرید شما چگونه سپری شد و مهمترین چالشهایی که در این سال در حوزههایی مانند مدیریت مستأجران، حفظ نرخ اشغال، جذب مشتری هدفمند و پایداری جریان درآمدی با آن مواجه بودید چه مواردی بودند؟
سال 1404 باتوجهبه موضوعاتی که همه از آن مطلع هستیم و تکرار آن نیز خستهکننده است، بسیار سال پیچیدهای بود. به دلیل اینکه هم ما باید مستأجران را به واسطه عملکردشان در مجموعههای تحت مدیریت «ثنا نور» حفظ کرده و برای همکاری در مجموعههای جدید ترغیب میکردیم. همچنین موضوع سرمایهگذاری مستأجران که از اهمیت ویژهای برخوردار بود و میبایست توجیه اقتصادی لازم برای ادامه فعالیت یا توسعه برندشان به حضورشان ارائه میشد. علاوه بر این موضوعات روحی و روانی و احساسی آنان به دلایل شرایطی که برای خودشان، اطرافیان و جامعه پیش آمده بود موجب میشد در فازهای مختلف، دچار ناامیدی و خوشحالی شوند و برای سرمایه و آینده تصمیمات جدید میگرفتند که مدیریت این شرایط بسیار کار سختی بود. به دلیل اینکه ما در حوزههای مختلف با مستأجران در تماس بودیم و موارد رو میبایست مدیریت میکردیم، به هرحال قطعاً برای مجموعه ما، باتوجهبه حفظ پروژههایی که داشتیم و راهاندازی پروژه جدید «کرمان مال» در این سال سخت، فضای بسیار پیچیده و سختی بود و فکر میکنم در این مسیر ما انشاءالله نمره قبولی را گرفته و امیدوارم کسانی که لطف کردند کنار ما قرار گرفتند نیز نمره قبولی را گرفته باشند.
در مورد حفظ نرخ اشغال همانطور که اشاره شد این مورد با حضور مستأجران میبایست انجام میشد و باوجود این دو موردی که در بالا ذکر شد، در خصوص پروژههای ما درواقع دوتا از پروژهها با سطح اشغال 95 درصدی و در باقی پروژهها با سطح اشغال 100 درصدی در صنعت حضور داشتیم که از منظر استاندارد، شاخص قابل قبولی محسوب میشود.
برای مشتریان هدفمند پروژههایمان به واسطه موضوعاتی که در پروژهها بود، ما بسیار، بسیار دچار مشکل بودیم. درواقع باتوجهبه موضوعاتی که در جامعه بوده و منجر به ازدستدادن رسانهها شد، این امر موجب مشکل در خصوص صحبت راجع به پروژههایمان بود و به همین دلیل حفظ مشتریان هدفمند برای پروژه بسیار کار پیچیده و سختی بود و همین موضوع موجب نوسانات بسیار زیادی، حداقل در 4 تا 5 ماه سال و افت 90 درصدی تا 50 درصدی شد که فکر میکنم باقی افراد نیز همین روند را داشتند و برای یک سال این آمار بسیار بدی بوده است.
در مورد پایداری جریان درآمدی، به واسطه مشکلی که در جذب مشتری بود و توقفهایی که در طول سال داشتیم، قطعاً در این موضوع نیز مشکل ایجاد شد که این مورد حتماً خود برندها را نیز تحتتأثیر قرار داده و در واقع این حفظ جریان درآمدی به شرایط بستگی دارد که شامل شرایط جامعه، اقتصاد، شرایط خود مرکز خرید و اتفاقاتی که در سال میافتد و یک بخش مهم هم متأسفانه شامل سوءاستفاده برخی از مستأجران از شرایط نابسامان میشود.
در سال 1404 چند درصد موفق به تحقق اهداف تعیینشده در حوزههای افزایش پاخور، توسعه درآمدهای غیرمشاع و ارتقای شاخصهای بهرهوری فضا شدید و عملکرد خود را در این زمینه چگونه ارزیابی میکنید؟
در موضوع افزایش پاخور، همانطور که در پاسخ سؤال قبل عرض کردم، بخش مهمی از آن توسط مشتریان هدفمند شکل میگیرد، ولی باتوجهبه اینکه ما تعداد زیادی از پروژهها را در پایان سال 1403 افتتاح کردیم، قاعدتاً پروژهها پس از افتتاح در مسیر رشد با نمودار رو به بالا قرار میگیرند و باتوجهبه اتفاقاتی که در سال 1404 افتاد، پروژهها تحتتأثیر قرار گرفته و بعضاً در این شرایط نمودار رو به پایین قرار گرفت، ولی در مجموع باتوجهبه اینکه نمودار نهایی برآیند کلی آن نمودارهاست، برای ما حتی در پروژههای جدید شامل رشد بوده؛ اما رشد آن حتماً با بردار اتفاقات منفیای که در شرایط سال حاصل شده، بسیار کمتر بوده است؛ ولی در پروژههای قدیمی که فعالیت داشتند، همانطور که در بالا توضیح دادم به طور متوسط در ماههای مختلف این رشد در کل سال منفی بوده است.
در مورد توسعه درآمدها باتوجهبه اینکه با تورم بسیار شدیدی مواجه شدیم و همچنین نمودار روبهرشد افزایش قیمتها را داشتیم و بعضاً از نظر عدد و ارقام، در پروژههای ما اعداد و ارقام بیشتری کسب و این اعداد مثبت بودهاند، ولی باتوجهبه اتفاقی که در تورم پیش آمد، قاعدتاً این رشد و ارتقای درآمد خنثی شده و از نظر من در مجموع نهتنها شامل رشد نشده، بلکه قطعاً به طور متوسط این عدد پایینتر آمده که ما خیلی از این موارد را بهصورت کلانتر در موضوع اقتصاد کشورمان میبینیم و درواقع با برایند اتفاقاتی که میافتد، این موضوع روی تعداد ریتیلرها، رشد ریتیلرها و عدم ادامه فعالیت برند تأثیر گذاشته است و میتوانیم ببینیم که چقدر این صنعت ریتیل از نظر اندازه مالی، اقتصادی و گردشی کوچکتر شده است.
در سال 1404 چه تغییرات معناداری در الگوی حضور و رفتار بازدیدکنندگان مرکز خرید خود مشاهده کردید؟ بهویژه در زمینه زمانهای مراجعه، ترجیح کاربریها مانند سرگرمی و F&B، حساسیت به قیمت و نقش شبکههای اجتماعی در تصمیمگیری. این تغییرات را ناشی از چه عوامل اقتصادی، اجتماعی یا تکنولوژیک میدانید؟
در خصوص عملکرد «ثنا نور»، باتوجهبه اینکه مهمترین موضوع برای شرکت بهرهبرداری و علیالخصوص شرکت «ثنا نور»، حفظ و توسعه ارزش پروژهها و رونق نسبی آن است، از این نظر باتوجهبه اینکه پروژههایی که تحت مدیریت شرکت «ثنا نور» بوده، بهدرستی پوزیشن شده، پروژهها در سال گذشته و در سطح اشغال بالایی حفظ شدند. بههرحال شرکت «ثنا نور» از این لحاظ ارزیابی مثبتی دارد؛ ولی همانطور که در بالا عرض شد باتوجهبه اینکه بخش درآمدی در پروژهها دچار نقصان بوده است، حتماً شرکت «ثنا نور» نیز به اهداف مالی خود نرسیده است.
در خصوص رفتار مصرفکنندگان باید عرض کنم که اینطور که به نظر میرسد، رفتار مصرفکنندگان در مناطق مختلف شهر تهران و یا شهرهای مختلف کشور بسیار متفاوت بوده است. در واقع نگاه و عملکرد بازدیدکنندگان و مواجه آنها با بحرانها یکسان نبوده و عملاً خروجی عملکرد مصرفکنندگان اینچنین بوده است که:
1. انجام خرید به عنوان تراپی باوجود موضوعات و اتفاقات جامعه، مخصوصاً در جامعهای که از نظر مالی در سطح بالاتری بود، بسیار دیده میشود.
2. استفاده از فضاهای عمومی و کافهها و... برای حضور در جامعه و کنارهم بودن برای جبران حتی ناتوانی در خرید.
3. افت شدید رشد و استفاده از رستورانهای پر هزینه و میل شدید مشتریان به ایدههای اقتصادی.
4. رشد و همراهی با برندهای اقتصادی در زمینههای مختلف.
5. FMCG به سمت تخفیف محور و هزینههای اقتصادی حتی در مناطق متموّل.
در زمینه ریتیلرها موارد زیر حائز اهمیت بودند:
1. احتیاط زیاد و حتی بیش از حد آنها در بسیاری از زمینههای توسعه.
2. خروج تعداد زیادی از ریتیلرهای حوزههای مختلف از بازار.
3. ارزیابی برندهای بزرگ از فروشگاههای خودشان که بازده کمتری داشتند.
4. شروع و حضور برندهایی که میتوانستند با هزینههای کمتر تولید کنند و محصولاتشان را با هزینه کمتری بفروشند و بتوانند طرحها و فضاهای جدیدی را ارائه دهند که به عنوان تنوع این مورد خیلی در سال 1404 دیده شد و بعضاً کسانی که از قبل در این صنعت بودند به نوعی بالغتر شدند.
5. توسعه و شروع برندهای ارزان قیمت توسط تولیدکنندگان مطرح که این موضوع هم به نوعی بسیار دیده شد.
در زمینه سرمایهگذاران موضوعی که خیلی بارز بود، توقف سرمایهگذاری در بسیاری از پروژههای بزرگ تجاری و مراکز خرید حتی مسکونی باتوجهبه شرایط جامعه و همینطور توقف و رکود بزرگ بازار ساختوساز مسکن است.
.jpg)
