باتوجهبه افزایش بیرویه هزینههای سربار در مجتمعهای تجاری از قبیل انشعابات، حقوق و دستمزد کارکنان و هزینههای تعمیر و نگهداری تأسیسات و سایر هزینههای جانبی و پنهان و به لحاظ رکود کسبوکار و عدم بضاعت بهرهبرداران در پرداخت بودجه مصوب شارژ بر اساس هزینههای واقعی، بر آن شدیم تا در خصوص نحوه استفاده از فضاهای مشاعی در مراکز تجاری با انعقاد قراردادهای صحیح، گفتوگو کرده تا شاید کمی از چالشها و ابهامات مدیران مراکز تجاری نسبت به این مقوله کاسته شود.
در مجتمعهای تجاری بخشهایی از ساختمان هستند که مالکیت اختصاصی ندارند و به طور مشترک در اختیار همه مالکان و بهرهبرداران قرار میگیرند که مشاعات نامیده میشوند. این فضاها شامل راهروها، لابی، آسانسورها، پارکینگهای عمومی و زمین اصلی ساختمان میشوند. اهمیت مشاعات در مجتمعهای تجاری دوچندان است، زیرا کیفیت استفاده از آنها مستقیماً بر جذب مشتری و رونق کسبوکار تأثیر میگذارد.
مشاعات مجتمع تجاری اصولاً قابل اجارهدادن بهصورت مستقل نیستند، چون مالکیت اختصاصی ندارند و متعلق به همه شرکای ساختمان هستند؛ بنابراین، قرارداد اجاره به معنای عمومی که نیازمند مالکیت اختصاصی و قابلیت تسلیم منفعت است در مورد مشاعات قابلیت انعقاد ندارد.
بنابراین بهرهبرداری اختصاصی از مشاعات مثلاً اجاره بخشی از لابی، ویدهای طبقات و راهروها برای غرفههای تبلیغاتی، کیوسک و یا کانترها بیشتر در قالب اذن در انتفاع یا بهرهبرداری مشترک انجام میشود، نه اجاره مستقل که اگر همه مالکان مجتمع تجاری توافق کنند، میتوانند قراردادی تنظیم نمایند که شبیه اجاره عمل کند؛ اما ماهیت آن در حقوق ایران بیشتر به اذن در انتفاع جمعی نزدیک است تا عقد اجاره عمومی.
تفاوت اجاره و اذن در انتفاع در مشاعات
اجاره: نیازمند مالکیت اختصاصی یا حق قانونی بر عین مستأجره است.
موجر باید بتواند منفعت را به مستأجر تسلیم کند.
اذن در انتفاع: نوعی اجازه استفاده است که توسط مالکان یا مدیر مجتمع به بهرهبردار داده میشود.
این اذن معمولاً قابلرجوع است مگر اینکه در قالب قرارداد لازم مالکان تنظیم شود.
به بیان دیگر اجاره مشاعات توسط مالکین باطل تلقی و این قرارداد تنها درصورتیکه همه مالکان با مدیر مجتمع توافق کنند، با اذن در انتفاع یا توافق جمعی معتبر است و میتواند آثار مشابه اجاره داشته باشد.
در این میان غیر از انعقاد صحیح قراردادها نقش آییننامه داخلی مجتمع نیز نباید فراموش گردد؛ چراکه مفاد این آییننامهها و ضمانت اجرای آنها که توسط هیئتمدیره یا مدیریت مجتمع تدوین میشود میتواند در خصوص مقررات مربوط به استفاده، نحوه نگهداری و محدودیتهای بهرهبرداری از مشاعات تصمیمات مقتضی را با رعایت صرفه و صلاح و غبطه مالکان و بهرهبرداران بگیرد. البته لازم به ذکر است که این امر صرفاً در خصوص مراکز تجاری که انتقال مالکیت صورتگرفته امکانپذیر است و در خصوص صلح سرقفلی مالک عین است که در خصوص مشاعات به اختیار تصمیم میگیرد.
نتیجهگیری
مشاعات در مجتمعهای تجاری نهتنها جنبه حقوقی دارند؛ بلکه نقش حیاتی در موفقیت اقتصادی واحدهای تجاری ایفا میکنند. بهرهبرداری صحیح و منصفانه از این فضاها نیازمند رعایت قوانین مدنی، آییننامه داخلی و همکاری جمعی مالکان و مستأجران است. تدوین مقررات شفاف و اجرای دقیق آنها میتواند از بروز اختلافات جلوگیری کرده و زمینهساز توسعه پایدار مجتمعهای تجاری شود.
نویسنده: منصوره مرادی
مشاور حقوقی مراکز خرید
.jpg)
